今日から１０連休という方も多いのではないでしょうか？
旅行をされる方、自宅でゆっくりされる方、なかには仕事を頑張るという方もいらっしゃるかもしれません。
ここまでまとまった時間を取れる機会は滅多にないですし、
令和の新時代のスタートということで、それぞれ有意義なＧＷにしたいものですね。

さて、今回は「住所変更の登記手続」についてです。

４月６日の記事「住宅ローンを返済したら、抵当権抹消です！」、
４月１３日の記事「住宅ローンを返済したら、抵当権抹消です！その２」
でも書かせていただきましたが、
抵当権抹消の登記手続など、さまざまな登記手続の前提として必要となることの多い手続です。
そして、この登記手続もご自身でやりたい！というお声をたまにいただきますので、
最低限必要な情報を書かせていただこうかと思います。

もちろん、司法書士に依頼するのであれば、
複雑・イレギュラーなケースを含め、司法書士が検討・対応しますので、
以下のことは知らなくても大丈夫です。

まず、「住所変更の登記手続」というのは、
「不動産全部事項証明書に記載されている所有者の住所」と「住民票上の住所」とが異なっているときに、
「不動産全部事項証明書に記載されている所有者の住所」を「住民票上の住所」に一致させるために、
その不動産の管轄法務局に申請する登記手続のことをいいます。

現在の法制度上、引越しをして住民票上の住所の変更手続を市区町村役場で終えたとしても、
その人の所有する不動産に関して、法務局において登記されている所有者の住所（不動産全部事項証明書に記載されている所有者の住所）は、
自動的に変更されることはありません。
つまり、住所変更の登記手続を行わない限り、ずっと昔の住所のままになっているということです。

住民票上の住所変更の都度、登記手続を行っていれば良いのですが、
その都度登記手続を行うケースは少なく、
どちらかというと、住宅ローンを完済したときの抵当権抹消、
ご自宅を住み替え（売却）するときの所有権移転や、新たに融資を受けるときの抵当権設定
の登記手続を行う際にまとめて行うことが一般的です。

ですので、住民票上の住所を変更してから十数年経って初めて、
（不動産の）住所変更の登記手続を行う。ということが良く起こります。

「十数年前の住所変更の登記手続が、なぜ今さら必要なんですか？」
というご質問を受けることがありますが、これはそういった理由からです。

他にも、こういった質問を受けることがあります。
Ｑ…
住所変更の登記手続を省略することはできないんですか？
Ａ…
省略することはできません。
なぜなら、不動産全部事項証明書には所有者の住所が記載されていますが、
ご自宅を売却する際の所有権移転や、新たに融資を受けるときの抵当権設定の登記手続
には所有者の方の印鑑証明書を添付することが求められていて、
印鑑証明書に記載されている住所と、この住所が一致しない場合は、
これらの登記手続ができない（却下される）からです。
なお、抵当権抹消の登記手続には印鑑証明書の添付は求められていませんが、
（住所変更の登記手続を回避するため故意に、あるいは、うっかり間違えて）
住民票上の住所ではなく、不動産全部事項証明書上の住所を登記申請書や委任状に記載した場合でも、
どこかのタイミングで住所に間違いがあったことが明らかになり、手続が必要となりますので、
そういったことのないように注意が必要です。

そして、もう一つ知っておくと良いことがあります。
住所変更の登記手続には、
「不動産全部事項証明書上の住所から住民票上の住所までの」
住所移転の経緯がすべて繋がる住所証明書（住民票や戸籍の附票）が必要になるということです。

例えば、
①賃貸物件に住んでいた人が、
②マイホームを購入して引越しをして、
③その後仕事の都合でさらに引越しをしたようなケースだと、
住所移転の経緯は以下のようになります。

①（不動産全部事項証明書上の住所／賃貸物件に住んでいたときの住所）
Ａ市●●町１－１－１
※マイホームの代金を支払う日の直前の住民票を添付して、
　マイホームの所有者の名義を入れる所有権移転の登記手続を行うことが一般的なので、
　マイホームに引っ越す前の住所となることが多いです。
↓
②（マイホームに住んでいたときの住所）
Ｂ市●●町１－１－１
↓
③（住民票上の住所／現住所）
Ｃ市●●町１－１－１

このようなケースで、住所変更の登記手続をするのには、
「Ａ市」→「Ｂ市」→「Ｃ市」と、住所移転してきたことがすべて繋がる
住所証明書が必要になるということになります。

具体的には、
・Ｃ市で発行される住民票（前住所として、Ｂ市の住所が記載されているもの。）
・Ｂ市で発行される住民票の除票（前住所として、Ａ市の住所が記載されているもの。）
の２点を組み合わせる方法や
・本籍地の市区町村役場で発行される戸籍の附票
（「Ａ市」→「Ｂ市」→「Ｃ市」と、住所移転してきたことがすべて繋がるもの。）
の１点を用意する方法などがあります。

ちなみに、必要となる住民票や戸籍の附票が発行されないこともあります。

住民票や戸籍の附票には法令で定められた保存期間というものがあり、
住所や本籍をその市区町村から他の市区町村へ移した場合（転出、転籍）、
住民票や戸籍の附票の様式改定（改製）など
の一定の事由が発生してから保存期間を経過すると、証明書は廃棄処分されることになっています。
現行の法令では、この保存期間は「５年」となっているため、
上記のケースで「Ｂ市」から「Ｃ市」へ引越しをした時期が５年以上前だと、
Ｂ市で発行される住民票の除票が発行されない可能性が高いということになります。
また、転籍をされている場合は、その時期によって、
戸籍の附票でも必要な証明事項の全部が記載されないといったことが起こります。

そういったケースにおいては、なかなか手間がかかる作業となりますので、
一度法務局や司法書士にご相談されることをオススメします。

最後に登記申請書の書式を掲載しますので、ご自身で登記申請される場合は、
こちらをご活用ください。
・登記申請書ー住所変更・戸建て物件の場合（法務省書式）
・登記申請書ー住所変更・マンションの場合（法務省書式）
・登記申請書（記入みほん）ー住所変更・戸建て物件の場合（法務省書式）
・登記申請書（記入みほん）ー住所変更・マンションの場合（法務省書式）

いかがでしたでしょうか？
長々と書かせていただきましたが、この記事を読んでくださる皆様のお役に立てたならば幸いです。

今回も最後まで読んでいただき、有難うございました。

へいわ法務司法書士事務所
司法書士　山内勇輝

※へいわ法務司法書士事務所は、大阪上本町駅・谷町九丁目駅から徒歩１分
　平日だけでなく、土曜日や日曜日も朝８時３０分から夜９時までご相談可能
　明るく穏やかな雰囲気の事務所です。
　まずは一度無料相談をご利用ください。

いよいよゴールデンウイークが目前ですね。
４月２７日（土）～５月６日（月）まで、１０連休という方が多いのかもしれません。
皆さんはどのように過ごされるご予定でしょうか？

弊所は、祝祭日のみ休業日としておりますので、
４月２９日（月）～５月６日（月）まで、８連休となります。

普段、土曜日や日曜日も朝８時３０分から夜９時まで営業しており、
「先生はいつ休んでいるんですか？」と聞かれることも多いのですが、
この連休中にゆっくり心と体をリフレッシュしつつ、新しい情報を仕入れて、
さらにパワーアップしていきたいと思います。

さて、今日は軽めの話題で、
弊所の最寄り駅「大阪上本町駅」周辺の美味しいランチのお店をご紹介したいと思います。

今日ご紹介するのは、洋食屋「大悟」さんです。

レトロな雰囲気の赤レンガ風のビルの１階に入っていて、
ランチタイムは近くのサラリーマンでいっぱいになる人気の洋食屋さんです。

５０代後半？くらいのシェフと、２～３人の女性スタッフで切り盛りしていて、
人気のオムライスを中心に、チキン、ポーク、ハンバーグ、カレーなど
バラエティ豊富な洋食メニューがたくさんあります。

ランチメニューはいつも３～４種類ほどあり、内容も定期的に変わっているようです。

私はオムライスをいただくことが多いのですが、
子どもの頃に食べた懐かしい味のようでもあり、
しかしながら、母が作ったようなシンプルなものではなく、
複雑で深い味わいのソースと絡めて楽しめるオムライスになっています。

…あ、既にお分かりかと思いますが、私の食レポはお世辞にも上手ではないので、
ぜひご自身の舌で味わってみてください(笑)

以下にお店の情報を記載しておきます。

大悟
ジャンル：洋食
住所：大阪市中央区上汐２－２－１２
営業時間：１１：００～２２：００
（第１，３，５日曜日は定休日のようです。）
予算：（ランチ）～1,000円

ちなみに、私も大悟さんには良く行きます！
まさに丑年Ｏ型の温厚なタイプで、表と裏が全然ないとよく言われる人間なので、
もし私を見かけた際は怖がらずに遠慮なく声をかけてくださいね(笑)

今回も最後まで読んでいただき、有難うございました。

へいわ法務司法書士事務所
司法書士　山内勇輝

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司法書士は不動産の登記手続を扱うことが多いため、
不動産に関する業界が忙しい時期は、一緒に忙しくなる傾向があります。

毎年３月末は、不動産業者さんや金融機関さんの決算期の関係もあって、
不動産の取引が多くなり、それに伴い登記手続の依頼も多く大慌てとなります。

そして、法務局で受け付けられた登記手続が１週間から２週間ほどで審査終了し、
お客様へ権利証などの書類をお渡しする時期がまさに今週という状況でした。

大きな山を越えて、ほっと一息ついたら、また気合を入れて頑張っていきたいと思います！

さて今日は、前週から引き続いて、抵当権抹消に関する内容でお話をさせていただきます。

前回は自身で抵当権抹消の登記手続をする場合、
途中で断念して損をしてしまうことのないように、手続に最低限必要となる情報をお知らせさせていただきます。
というところまでお話させていただきました。

あまり詳しくお話しても、専門的な部分もあって分かりにくいかと思いますので、
とりあえず大枠の部分をご理解いただければと思います。

まずは、全体の流れを掴んでみましょう。
１、管轄の法務局を確認
２、ご自宅の不動産全部事項証明書（登記簿、登記情報）を取得
３、不動産全部事項証明書を見て、ご自宅の所有者と抵当権者の住所と氏名を確認
４、登記申請書、添付書類を完成
５、管轄の法務局へ登記申請書を提出（不備があれば、後日、補正作業も）
６、返却書類を受領
７、登記手続完了後の、ご自宅の不動産全部事項証明書（登記簿、登記情報）を取得
８、手続完了

続いて、それぞれの項目について詳しく説明していきます。

「１、管轄の法務局を確認」
法務局には管轄があり、一定の地域を担当しています。
手続のために、最低でも１回、一般の方だと２～３回程度、
平日の８時３０分～１７時１５分にご自宅を管轄する法務局に足を運ぶ必要がありますので、
どこにあるのか確認しておきましょう。

確認方法は以下のページから確認することができます。
（法務局　管轄のご案内）
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

例えば、弊所のある「大阪市中央区」を管轄する法務局は、
地図から探してみると、大阪法務局（本局）であることが分かります。

「２、ご自宅の不動産全部事項証明書（登記簿、登記情報）を取得」
次にご自宅の現在の権利関係や、後で説明する登記申請書に記載する情報を確認するため、
法務局で、ご自宅の「不動産全部事項証明書」を取得します。

証明書を発行してくれる法務局はどこでも大丈夫なので、管轄の法務局以外でも対応してくれますが、
管轄法務局の方がその他登記申請に関する相談等にも対応してくれますので、オススメです。

そして、証明書の発行手数料は１通６００円で収入印紙で支払うことになります。
法務局内に印紙売場がありますので、そこで購入すればＯＫです。

また、通常皆さんが見慣れている自宅の住所表記は、いわゆる「住居表示」というもので、
「●●市●●町●●丁目●●番●●号」のような表記となっています。
一方、登記手続上の表記は「地番表記」というもので、
「●●市●●町●●丁目●●番●●」となっていたり、「●●市●●町●●丁目●●番」のような表記となっています。

証明書を請求する際は、この「地番表記」を法務局で確認する作業（地番照会）をしてから、
証明書の請求用紙を記入することになるので、ご注意ください。

ちなみに、タイトルに「登記簿」と書いているのは、不動産全部事項証明書の別の呼び方です。
ここでは詳しい説明を省略しますが、法務局で「登記簿が欲しいです。」と言っていただいても、
ちゃんと「不動産全部事項証明書」を発行してくれます。

また「登記情報」と書いているのは、不動産全部事項証明書と同一内容を記載したデータのことです。
以下のインターネットサイト上で取得することができ、法務局まで足を運ぶ必要がなく、
発行手数料も安いので、便利です。

（登記情報提供サービス－一般財団法人民事法務協会）
https://www1.touki.or.jp/use/00-01.html

「３、不動産全部事項証明書を見て、ご自宅の所有者と抵当権者の住所と氏名を確認」
不動産全部事項証明書の取得ができたら、次はその証明書の記載を見て、
ご自宅の所有者と抵当権者の住所と氏名を確認する必要があります。

例えば、以下のみほん（土地・建物）を例に説明すると、
・不動産全部事項証明書みほん－土地
・不動産全部事項証明書みほん－建物

所有者は「権利部（甲区）」の記載から、「法務五郎」さんで、その登記上の住所は「特別区南都町一丁目５番５号」、
抵当権者は「権利部（乙区）」の記載から「株式会社南北銀行」で、その登記上の住所は「特別区北都町三丁目３番３号」、
共同担保目録の記載から、土地と建物がセットで、抵当権設定されていることが分かります。

マンションの場合は、以下のみほんがあります。
ちなみに、マンションのことを法律用語で「区分建物」といいますので、覚えておくと良いかと思います。
・不動産全部事項証明書みほん－マンション（区分建物）

この場合、所有者は「甲野一郎」さんで、登記上の住所は「特別区南都町一丁目１番１号」、
抵当権者は「株式会社南北銀行」で、登記上の住所は「特別区北都町三丁目３番３号」ということが分かりますね。

さて、所有者の住所と氏名ですが、不動産全部事項証明書と住民票上の住所・氏名とが
異なっていることが良くあります。
それは、この不動産の購入時に手続を行って以来、
この不動産に関する住所変更や氏名変更の登記手続を法務局で行っていないからです。

もし、住所や名前が異なっている場合は、
「住所変更」や「氏名変更」の登記手続をあわせて行う必要がありますので、ご注意ください。
これらの手続については、また後日記事を書かせていただく予定です。

また、不動産全部事項証明書の所有者が亡くなっている（相続が発生している）ケースもあります。
その場合は、いわゆる「相続登記」が必要となります。
相続登記をイチからご自身でするとなると、不可能ではありませんが、相当大変かと思います。
一度、法務局か司法書士へご相談されることをお勧めします。

一方で、抵当権者の住所や名称が、本店移転や社名変更などで変わっている場合は、
その変更手続を省略することが可能です。
ただし、合併などを理由に住所や社名が変わっている場合は、
「抵当権移転」の登記手続が必要となりますので、注意が必要です。

「４、登記申請書、添付書類を完成」
さて、住所と氏名の確認が終わりましたら、次はいよいよ書類の作成です。
法務省のホームページに書式と記入みほんがありますので、以下にお示しします。
・登記申請書ー抵当権抹消・戸建て物件の場合（法務省書式）
・登記申請書ー抵当権抹消・マンションの場合（法務省書式）
・登記申請書（記入みほん）ー抵当権抹消・戸建て物件の場合（法務省書式）
・登記申請書（記入みほん）ー抵当権抹消・マンションの場合（法務省書式）

記入みほんに書かれている注意書きを読みながら作成し、
不明点があれば法務局に相談して完成するという流れになると思います。

「５、管轄の法務局へ登記申請書を提出（不備があれば、後日、補正作業も）」
４で完成させた登記申請書と添付書類を法務局へ提出します。
提出先は、１で確認した管轄の法務局です。
提出するその日は、法務局での受付のみで、５分程度で終了します。
その後、法務局で書類審査を行い、書類に不備がなければ、
法務局の発表している完了予定日までに手続が完了します。
（管轄法務局や時期によりバラつきがありますが、通常は１週間から２週間程度です。）
しかしながら、不備があった場合は法務局から連絡が入り、書類の訂正など（補正）を求められます。
補正が必要となると、平日に法務局へ再度足を運ぶ必要が出てくるので、
事前に法務局で相談をして、不備のない書類を作成しておきたいところですね。

「６、返却書類を受領」
法務局から連絡もなく、完了予定日を経過した場合、無事登記手続は完了しています。
原本の還付を希望した書類や登記完了証などが法務局より返却されます。
返却方法は、登記申請の際に希望した方法となり、「法務局窓口での返却」か「郵送での返却」のどちらかです。
なお、「郵送での返却」を希望する場合は、登記申請の際に、返信用封筒（書留郵便扱いのもの）を提出する必要がありますので、ご注意ください。

「７、登記手続完了後の、ご自宅の不動産全部事項証明書（登記簿、登記情報）を取得」
登記手続が完了したら、不動産全部事項証明書を取得してみましょう。
２で取得したときに記載されていた「抵当権設定」の記載部分に下線が引かれ、さらに「抵当権抹消」の登記がされています。
これで、きちんと手続が完了していることが証明書上も明らかになります。

「８、手続完了」
これで手続完了です。お疲れさまでした！

慣れない手続で大変かもしれませんが、
ご自身でされる場合は、途中で断念して損をしてしまうことのないように、頑張ってくださいね。

平日に時間を取られて、ここまで手間がかかるのであれば、やっぱり司法書士に依頼しようか。
ということでしたら、先週の記事を読んでいただき、ご依頼される司法書士を決めていただくと良いかと思います。

長々と書かせていただきましたが、この記事を読んでくださる皆様のお役に立てたならば幸いです。

今回も最後まで読んでいただき、有難うございました。

へいわ法務司法書士事務所
司法書士　山内勇輝

※へいわ法務司法書士事務所は、大阪上本町駅・谷町九丁目駅から徒歩１分
　平日だけでなく、土曜日や日曜日も朝８時３０分から夜９時までご相談可能
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新年度になりました！

弊所のブログをご覧になられている方はどんな方が多いんでしょうか？
会社にお勤めの方は、社内に新入社員が入ってきて、社内の雰囲気が新鮮に変わっていたりしてるかもしれませんね。
お子様がいらっしゃる方は、お子様の学校の手続などで大慌てされてるかもしれません。
また、新年度ということで、新たなビジネスの計画を実行される時期かもしれませんね。

私自身も１月に弊所を立ち上げ３ケ月が立ちましたが、
運が良いというのか、良縁に恵まれ、おかげさまで何とか事務所を経営させていただいております。
新年度を迎えて、これからもお客様、弊所に関わってくださる多くの方々に喜んでいただけるサービスを
さらに開発・提供していく予定にしておりますので、応援していただけますと幸いです。

さて、今日はこれだけを覚えていただくだけで大丈夫というお話です。

「住宅ローンを返済したら、抵当権抹消！」です。

今回のお話は、完全に一般の方向けの記事になりますので、かなりかみ砕いて書かせていただきます。

２０代、３０代でマイホームを購入して、住宅ローンを借りられて、
５０代、６０代で住宅ローンを完済される方が多いと思われます。

住宅ローンを借りると、購入した自宅の土地と建物（マンションの場合は、お部屋の部分と敷地の権利）に対して、
「抵当権」というものを、金融機関のために設定する契約を結ぶことになります。
そして、その契約に基づいて、自宅に「抵当権が設定されてますよ。」という登記
（不動産登記記録という公文書に登録をすること。）をすることになります。

「抵当権」というのは何なのか？という方のために、簡単にご説明させていただくと、
「ローンの返済ができなくなったときは、自宅を強制的に売って、お金に換えて、このお金で返済してもらいますよ。」
という権利のことを「抵当権」と言います。

ですので、ローンの返済が終われば、抵当権は消えて無くなります。

しかしながら、抵当権が消えて無くなった場合でも、
先ほどご説明しました、自宅に「抵当権が設定されてますよ。」という登記は残ったままです。
ですので、「抵当権抹消登記」というものをしないといけません。

多くの場合は、その金融機関から
「抵当権抹消登記の手続はご自身でされますか？それとも金融機関から司法書士を紹介しましょうか？」
とお知らせが入ることと思います。

司法書士に依頼をすると、司法書士への報酬がかかるので、
一旦は自身でやってみようとされる方もいらっしゃるようなんですが、
そのうちの何割かの方は、「やはり難しいので…」、「やはり面倒だったので…」
ということで司法書士に依頼される方が多い印象です。

ちなみに抵当権の抹消にかかる費用というのは、どれくらいなんですか？
というお問い合わせをいただくことが多いので、詳しくご説明させていただきます。
費用の内訳としては、以下のようなものがあります。
１、司法書士の報酬部分
２、土地建物の権利関係の現状調査の実費
３、登記手続を行う際にかかる税金（登録免許税）
４、登記手続が完了した後の証明書費用
５、交通費

２～５の部分については、自身で手続されてもかかる部分なので、
司法書士に依頼しても大きく変わることはありません。
「３、登記手続を行う際にかかる税金（登録免許税）」については、ご質問をよくいただくので、
詳しくご説明させていただきますね。
抵当権抹消の登記手続の際にかかる登録免許税は、以下のとおりです。
（土地の個数（筆数）＋建物の個数（部屋数や棟数））×１，０００円

土地や建物の数については、カウント方法が分かりにくいと思いますが、
土地については、１つの地番で１個、
建物については、１つの家屋番号で１個とカウントします。

一般的な戸建てやマンションの場合の場合、
土地が１個、建物が１個で、２，０００円となることが多いです。
もちろん一般的なケースではない物件もありますので、詳しくは司法書士や法務局にご相談ください。

そして、皆さんが気になっている「１、司法書士の報酬部分」ですが、
こちらは、司法書士事務所によって様々です。
インターネットで検索をすると、色んな金額が書かれていて、
だんだん分からなくなってきた。という方もいらっしゃるかもしれません。

ですので、これが絶対的な相場というわけではありませんが、
この点について情報提供しないのも不親切だと思いますので、参考程度に書かせていただくと、
「報酬部分　２万円～３万円」という事務所が多い印象です。

ただ、抵当権抹消の登記の際に、「合わせてしないといけない登記手続」があって、もう少し費用が高くなったり、
先ほどの土地や建物の数が非常に多い物件だったりして、もう少し費用が高くなったりすることは、
どちらの事務所でもあることです。

ですので、最終的な費用については、それぞれの事務所へご相談いただければと思います。

ちなみに、先ほどの「合わせてしないといけない登記手続」で良くあるのが、
「住所変更登記」と「相続登記」です。
こちらについては、詳しくは、また別の記事でご説明させていただきますね。

これらを踏まえて、「ご自身で抵当権抹消登記」をするか、「司法書士に依頼」をするか、
決めていただくことが多いと思いますが、
実は「司法書士に依頼」すると「手続をおまかせできて楽だ。」のほかに、良い点がもう一つあります。

これは個別の事務所によって異なるかとは思いますが、
司法書士に依頼することで、滅多に会わない司法書士に相談する機会が発生します。
ですので、この機会に「成年後見」や「相続」や「遺言」など、普段ぼんやりと気になっていたことを、
相談していただいたら良いかと思います。

もちろん、「抵当権の抹消の費用にそれは含まれていないから、その相談はお受けできません。」とか、
「原則、電話と郵送でのやり取りなので、面談相談はお受けできません。」というような
事務所もあるかと思いますので、その点はご了承ください。

「弊所ではどうなんですか？」とご質問をいただきそうなので、一応記載だけさせていただきます。
弊所では抵当権の抹消登記手続を、上記の一般的なケースにおいて、
報酬「１２，５００円」、その他２～５の実費税金部分を含めても「２万円弱」でお受けしております。
また、一度弊所にご相談いただいた方については、依頼内容以外の面談相談も無料とさせていただいております。

さて、本題に戻りますが、司法書士に依頼せずに、ご自身でやりたいという方もいらっしゃるかと思います。
その場合、一つだけ注意点があります。

ご自身でされる場合、途中で断念されないようにしてください。

途中で断念されて何年か経ってしまったために、抵当権抹消のために必要な書類を紛失されて、
書類の再発行手数料が余分にかかったり、余計に手間がかかってしまうケースを良くお見掛けするからです。

そうならないように、次回、ご自身で抵当権を抹消するのに最低限必要となる情報を
お知らせさせていただこうかと思います。

今回も最後まで読んでいただき、有難うございました。

へいわ法務司法書士事務所
司法書士　山内勇輝

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