【はじめに】

ずいぶんとご無沙汰しておりました！

　　　

久しくブログ記事の更新ができず

弊所のブログ記事をご覧いただいている皆さまには

ご心配をおかけいたしました。

　　　　

おかげさまというべきか

昨年から

かなり多くの方々から相続に関するご依頼をいただき

その依頼業務への対応に追われて

なかなかブログ記事の執筆まで

手が回らない状況になっておりました。

　　　　

そこで

より多くのご依頼に丁寧かつ迅速に対応できるように

司法書士を１名増員することにしました！

　　　

がしかし

まだまだブログ記事の執筆まで

手が回らない状況なんですが

　　　

このテーマだけは！

なんとしても！

書きたい！

　　　　

ということで

業務終了後の深夜にせっせと記事を書き進めました(笑)

ぜひ最後まで読んでいただけると幸いです！

　　　　

【相続登記（相続した不動産の名義変更）が義務化されます。】

早速ですが

今日のテーマは【相続登記の義務化】です！

　　　　

新聞各社の記事でもすでに取り上げられているとおり

２０２１年４月２１日

所有者が分からない土地の問題を解消するため

民法や不動産登記法の改正法などが成立し、

２０２４年をめどに

土地や建物を相続したことを知ってから

「３年以内に」相続登記をするよう義務付けられることになりました。

　　　　

ちなみに

「相続登記」というのは

土地や建物を相続した場合に

法務局でしなければいけない

不動産の名義変更の手続のことです。

　　　　

相続登記の義務化、24年めど　所有者不明土地法が成立：日経新聞

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA19AHD0Z10C21A4000000/

　　　　

相続登記義務化、改正法成立　所有者不明土地の解消で：時事ドットコム

https://www.jiji.com/jc/article?k=2021042100856&g=pol

　　　　

相続登記義務化へ　「所有者不明」を防がねば：山陽新聞

https://www.sanyonews.jp/article/1130555

　　　　

【なぜ相続登記が義務化されたの？】

では、

なぜ相続登記が義務化されたのか？

ということですが、

簡単にいうと

これまで相続登記を義務にしていなかったせいで

さまざまな問題が生じてしまったから。

ということになります。

　　　　

不動産の名義人というのは

不動産登記簿というものに記載されていて

これを見れば

不動産の名義人がすぐに分かるという仕組みになっています。

　　　　

そして

不動産の名義人が亡くなると

その名義人を変更する手続（相続登記）を

法務局で行うことになります。

　　　　

相続登記がきちんとされていたのなら

今の所有者は

不動産登記簿を見ればすぐに分かる！

ということになるはずなのですが

　　　　

これまで

この相続登記が義務ではなかったので

不動産登記簿の名義人が

ずいぶん昔に亡くなった人のまま放置されていて

明治時代や大正時代から更新されていない。

なんてことも良くありました。

　　　　

この場合

登記簿に記載されている名義人は亡くなっているので

本当の意味での所有者は

その名義人の何代も下の子孫の人たち（もの凄い人数）

ということになります。

　　　　

そのせいで

「所有者不明土地」という

不動産登記簿等の記録を確認しても

本当の意味での所有者が直ちに判明しない

または

判明しても、所有者に連絡がつかない

という土地がたくさん発生してしまいました。

　　　　

その面積は

日本全国で４１０万ｈａと

すでに九州本島の面積を上回っていて

このままだと

北海道本島の面積ぐらいに増えてしまうと試算されています。

　　　　　

ちなみに

所有者不明の土地が増えているということは

同時に

所有者不明の建物も増えています。

　　　　　

そして

所有者不明の土地や建物が発生すると

どんな問題が起きてしまうのかと言いますと

　　　　　

東北地震のような震災が起きた場合に

仮設住宅を建てる住宅用地の買収ができず震災復興が遅れたり、

（土地の所有者が見つからず、買い取るための契約ができないから。）

将来発生することが予想される震災に備えた工事ができなくなったり、

あるいは

近隣に所有者不明の土地建物があると

管理が行き届かず

今にも倒壊しそうな建物が残されてしまったり、

犯罪者がそうした建物内に潜伏してても

警察が直ちに立ち入れなくなったりしてしまいます。

（所有者の承諾がすぐにとれないから。）

　　　　　　

また、

公共的な見地からの問題だけでなく

相続した土地建物を売却したり、貸したりすることもできず

固定資産税だけを払い続けないといけなくなったり、

所有者不明の建物が老朽化した場合に

実際に住んでいる相続人の判断だけで解体をすることができなくなります。

　　　　　

こうした問題が日本全国で増えてきたので

今回

相続登記が義務化されることになったのです。

　　　　　

【相続登記が義務化されたらどうなるの？】

前置きが長くなりましたが、

それでは、

相続登記が義務化されたらどうなるんでしょうか？

　　　　　

相続登記の義務化に関連して

とても多くの改正が行われたので

ここで一気に解説をするとわかりにくくなる恐れがあるので

今回は、ポイントだけを以下にまとめました。

　　　　　

☑３年以内に相続登記をしないと１０万円以下の過料の対象になる。

☑過料を免れるための簡易の手続（相続人申告登記）も用意される。

☑過料を免れるための簡易の手続（相続人申告登記）をしただけでは

　その不動産を売却するなどの処分はできない。

☑簡易の手続（相続人申告登記）をした場合であっても、

　遺産分割協議（相続人全員での話し合い）の結果、

　最終的に不動産を取得した人への相続登記は

　３年以内にしないと１０万円以下の過料の対象になる。

☑改正法施行前に発生した相続についても、相続登記義務化の対象になる。

☑相続登記義務化のルールは２０２４年４月までにはスタートする。

　　　　

ほかにも、

☑所有不動産の一覧証明書制度、

☑住所変更登記の義務化、

☑相続した土地を国に引き取ってもらう制度、

☑特別受益や寄与分を主張できる期間制限

　など、様々な改正が行われています。

　　　　　

つまり

３年以内に相続登記をしないと

１０万円以下の過料（前科のつかない罰金・違反金のようなもの）

を支払わないといけなくなる。

そんなルールが

２０２４年４月までにはスタートする。

　　　　　

そんなイメージで考えてもらえれば良いかと思います。

　　　　

【相続登記をしないことによるデメリットは？】

相続登記をしないことで

どんなデメリットが発生するかのお話は

すでに少し触れていますが

　　　　　

あらためて

ポイントだけを以下にまとめました。

　　　　　

☑１０万円以下の過料の支払いが必要になってしまう。

☑相続した土地や建物を売却できない。

☑老朽化した建物を解体できない。

☑他の相続人の借金や税金滞納が原因で差押えされてしまう。

☑他の相続人が持分を他人に売却し、立ち退きを要求されてしまう。

☑相続登記をする際に同意が必要な親族がねずみ算式に増えてしまい

　いざ手続をしたいと思ったときには手続困難になってしまう。など

　　　　　

相続登記をしないことで

さまざまなデメリットが生じてきてしまいます。

　　　　　

今回の改正法によって新設される

「１０万円以下の過料」以外は

改正法がスタートするのと関係なく

すでに起きている（が気付いていない）

あるいは

近い将来起きうるデメリットです。

　　　　　

専門家に相談してはじめて

デメリットがすでに生じていることに気付く依頼者の方も多く

できるだけ早く

こうしたデメリットを認識することが大切かと思います。

　　　　

【相続登記義務化を受けて私たちがすべきことは？】

では、

相続登記を義務化する

この改正法がスタートしようとする今

私たちがすべきことは何でしょうか？

　　　　　

現時点で相続が発生している人がすべきことと

将来の相続に備えてすべきこと

の２パターンに分けて書いていきたいと思います。

　　　　

◎現時点で相続が発生している人がすべきこと

まずは

現時点で相続が発生している人がすべきことについてです。

不動産を持っている人が亡くなった場合

基本的には以下のどれかを選択することになります。

　　　　　

①遺産分割協議をして、最終的に取得した人の名義に相続登記をする。

②遺産分割協議をせずに、ひとまず法定相続分で相続登記をする。

　（遺産分割協議成立後には、あらためて相続登記をしないといけない。）

③簡易の手続（相続人申告登記）をする。

　（遺産分割協議成立後には、あらためて相続登記をしないといけない。）

④相続放棄をする。

　（原則、相続を知った日から３ケ月以内に裁判所で手続をしないといけない。）

　　　　　

一切の財産を相続しない「④相続放棄」をする場合を除いて、

結局のところ、

①を行うべきであって、

どうしても３年以内にこれができない場合には、

②や③を選択する。

というのが基本的な考え方かと思います。

　　　　　

とはいえ、

相続登記ができずに遅れてしまうのには、

原因となる問題が潜んでいることがあります。

　　　　　

たとえば、

・話し合うべき相続人と連絡がつかない。

・相続人とは連絡がつくが話し合いがまとまらない。

・認知症などで話し合いができない人がいる。

などです。

　　　　　

相続登記義務化がスタートしてからでは

時間が足りない可能性がありますが、

義務化がスタートしていない今からであれば、

十分に対応できる可能性があります。

　　　　　

まずは、

専門家に相談するという一歩からスタートしてみてはいかがでしょうか？

　　　　

◎将来の相続に備えてすべきこと

次に

将来の相続に備えてすべきことについてです。

　　　　　

不動産を持っている人が亡くなった場合

どういったことをしないといけないかについては

先ほど書いたとおりですが

　　　　　

いざ相続が発生したら

相続人の中に音信不通の人がいたり、

不仲な人がいたり、

認知症などで話し合いが難しい人がいるなど

相続人での話し合いが３年以内にまとまりそうにないような場合などは、

　　　　　

生前対策として

「生前贈与」、「遺言」や「家族信託」などの対策を講じることで

問題を解決できる可能性があります。

　　　　　

生前対策については

病院での治療に似ていて

対策の時期が遅くなればなるほど

対策の選択肢が減ってしまうことが一般的ですので

早めに専門家に相談をして

その人にとって最適な対策をとっておくことが重要です。

　　　　　

【相続登記を依頼するときに注意すべきことは？】

最後に

専門家に相続登記を依頼するときに注意すべきことについてです。

　　　　　

相続を扱う専門家は多くいますが

不動産の名義変更（相続登記）を専門とするのは

「司法書士」です。

　　　　　

ですので、

相続登記を依頼する場合は

まずは司法書士に依頼をしていただいた方が良いかと思います。

　　　　　

とはいえ

司法書士であれば誰でもＯＫというわけでもありません。

なぜなら

故人が不動産だけを残して亡くなるなんてことはないからです。

　　　　　

不動産だけでなく

銀行預金や証券会社の株や投信信託

自動車や生命保険の財産

を残されることも多くあります。

　　　　　

そのほか

年金や健康保険、様々な税金のこと

相続した不動産や車の売却のことなど

相続に伴って

様々なアドバイスを必要とされる方がほとんどです。

　　　　　

そうした様々な問題に

幅広い知識をもって提案してくれる専門家に

相続登記を依頼しておくことが大切かと思います。

　　　　　

そうすることで

依頼者の方は

依頼する内容ごとに専門家を探す必要もなくなり

何よりも

相続に伴う様々な手続を

精神的な不安もなく

スムーズに進めることができるからです。

　　　　　

余談ですが、

　　　　　

広告で相続登記費用が安いと書いてあったから依頼したけれど、

実際はサポートが不十分な格安プランで、

追加費用を加算していくと割高になってしまった…。

なんて話もよく聞く話です。

　　　　　

ついつい広告の価格が目に入りがちではありますが、

自身が本当に必要としているサポートを提供してくれるのか？

コストパフォーマンスは満足できるか？

　　　　　　

そうした視点を持つことが重要だと思います。

　　　　　

弊所も含め

多くの司法書士事務所では

無料相談を行っていますので

「本当にあなたにとって良い事務所なのか？」

一度無料相談を利用して見極めてみるのも

良いのではないでしょうか？

　　　　

　　　　　

今回も最後まで読んでいただき、有難うございました。

　　　　

　　　　　

へいわ法務司法書士事務所

司法書士　山内勇輝

　　　　

※へいわ法務司法書士事務所は、大阪上本町駅・谷町九丁目駅から徒歩１分。　

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